Tipos de Investimentos Imobiliários

Neste artigo vai conhecer os principais tipos de investimentos imobiliários. O imobiliário não se trata apenas de um bem essencial, como uma casa para viver ou espaço para trabalhar. É uma das formas mais antigas e sólidas de investimento para se obter rendimentos.

Em primeiro lugar é importante distinguir dois tipos de rendimento que se pode obter nos vários tipos de investimento imobiliário. Pode-se dividir em rentabilidade ativa ou imediata, ou rentabilidade passiva.

Quando se fala em investimento imobiliário normalmente está-se a referir a rentabilidade passiva. A verdade é que existem várias formas de ganhar dinheiro no imobiliário e agora irá conhecer as principais:

Rentabilidade ativa / imediata: o exemplo mais comum é comprar imóvel, remodelar e vender por um valor superior. Estratégia conhecida por Fix and Flip.

Rentabilidade passiva: o exemplo mais comum é comprar um imóvel e arrendar a um inquilino. Estratégia conhecida por Buy to Rent.

Conheça os principais tipos de investimento imobiliário:

Comprar imóveis para depois vendê-los por um valor superior é um investimento clássico em imobiliário para quem pretende realizar capital em vez de receber dinheiro de rendas. Pode investir de várias formas:

Esta forma de investimento significa comprar um imóvel e vendê-lo posteriormente por um valor superior sem ter existido qualquer tipo de investimento na valorização do mesmo.

Trata-se de um investimento de elevado grau de dificuldade, uma vez que não é simples valorizar um imóvel sem investimento. Normalmente estes negócios acontecem em duas situações: oportunidade identificada por um investidor experiente; valorização no tempo do imóvel.

Este é um dos tipos de investimento imobiliário mais utilizados para quem pretende realizar capital rapidamente.

Nesta estratégia pretende-se rentabilidade imediata visando obter o máximo de lucro possível no mais curto espaço de tempo.

O investidor procura imóveis normalmente a precisar de obras ou de serem modernizados e assim consegue preços mais baratos.

Após a aquisição os imóveis são remodelados e vendidos a um preço superior. O lucro está na diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor utilizado para a compra mais o custo das obras feitas no mesmo.

Para ter sucesso, o investidor deverá remodelar o imóvel com materiais de qualidade, com boa aparência, mas com um estilo neutro e pouco personalizado para agradar maior número de pessoas possível.

Deve também gerir muito bem o orçamento para evitar derrapagens e não prejudicar o lucro previsto.

Este tipo de investimentos costuma ter sucesso porque a maioria dos compradores prefere imóveis chave na mão, ou seja, imóveis que já estão prontos que não precisam de qualquer tipo de obras. Além disso, é muito mais fácil conseguir um crédito habitação para a compra do imóvel do que um crédito para a compra mais outro para obras.

Regra geral, os imóveis em planta podem ser comprados por um
preço mais baixo do que os imóveis prontos. O que torna uma oportunidade
apetecível ao investidor.

Comprar em planta permite ao investidor obter rendimento nestas situações: revenda, cedência de posição ou arrendamento / alojamento local.

Revenda

A revenda destes imóveis é um processo de comprar e vender (buy to sell). O investidor deteta uma oportunidade de valorização do imóvel ao comprá-lo em planta. Assim que termina a construção do imóvel, este é vendido por preço superior relativamente ao que foi adquirido em planta.

 

 

Dos tipos de investimento imobiliário que existem, o buy to rent é sem dúvida o mais utilizado. Este é o tipo de rentabilidade passiva mais comum no investimento imobiliário. Comprar um apartamento, uma moradia, um escritório ou até um lugar de garagem e arrendar.

Se este investimento for feito através de capitais próprios, a rentabilidade pode ser bastante interessante. Porque desta forma o investidor apenas tem de retirar ao valor da renda o imposto de selo, o valor de IMI do imóvel, valor de condomínio se aplicável e as despesas de manutenção.

Caso o investimento seja realizado recorrendo a financiamento, para além das despesas mencionadas anteriormente, o investidor tem também de retirar o valor da prestação do crédito que lhe foi concedido ao valor da renda mensal que recebe do imóvel.

É determinante que as contas sejam feitas de modo que o valor de renda cubra todas as despesas.

Tudo depende, obviamente, do objetivo de investimento do investidor. Pode querer obter um rendimento mensal com o arrendamento ou simplesmente ter um imóvel que se paga a si próprio.

Continuando na ótica do investimento Buy to Rent, à medida que o tempo vai passando os imóveis vão também valorizando. O investidor pode aproveitar essa valorização para uns anos mais tarde, após ter investido num imóvel para arrendamento, vender o mesmo obtendo o lucro da sua valorização e também do valor que foi amortizando “pago” pelo inquilino.

O alojamento local entrou para os principais tipos de investimento imobiliário na última década.

Trata-se de arrendamento de curta duração destinado maioritariamente a turistas. Imóveis de Alojamento Local são conhecidos pelos Airbnb, devido ao facto deste conceito ter sido impulsionado principalmente pela plataforma com o mesmo nome. Hoje, existem vários portais de Alojamento Local.

A principal vantagem do AL é o facto da rentabilidade ser bastante mais alta do que a do arrendamento tradicional. Afinal está-se a cobrar por noite e não ao mês.

De qualquer forma, nem tudo são vantagens. Se pretende investir em Alojamento Local deve ter em consideração pelo menos estes tópicos:

• Obtenção de licença de AL da respetiva Câmara Municipal
• Comissão das plataformas (Airbnb, Booking, etc.)
• Gestão de estadias
• Disponibilidade para check-in e check-out
• Limpezas
• Apoio aos Hóspedes

Para facilitar estas questões, existem empresas de gestão de alojamento local que tratam de todas as tarefas e o investidor apenas se preocupa em receber o lucro gerado. Porém, vão cobrar uma comissão por isso.

Os FIIs são compostos por diversos investidores que aplicam o seu dinheiro numa entidade gestora que investe em vários imóveis, como escritórios, lojas, armazéns e residências, para obter rendimentos através do arrendamento ou venda desses imóveis.

Se pensa investir em Fundos de Investimento Imobiliário é muito importante verificar se a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) reconhece o FII pelo qual tem interesse.

Os REITs (Real Estate Investment Trust), são empresas proprietárias de vários imóveis com o objetivo de obter rendimento dos mesmos através do recebimento de rendas ou hipotecas.

Permite que seja possível investir em imobiliário com pouco dinheiro. Investir em REITs é muito semelhante a investir em ações ou ETFs da bolsa de valores.

Em vez de ter de investir milhares de euros na compra de um imóvel, o investidor pode, com poucas dezenas de euros, adquirir uma posição e obter rendimento consoante o investimento.