Como não pagar mais-valias ao vender imóveis é a preocupação de quem quer vender ou já vendeu a sua casa. Revelamos truques e dicas neste artigo.
Para saber como não pagar mais-valias na venda de imóveis é importante saber que as mais-valias imobiliárias são o resultado da diferença do valor de venda e de compra de um determinado imóvel. Se o saldo for positivo, isto é, o valor de venda do imóvel for superior ao valor de compra, existe um imposto a pagar.
Para entender como não pagar mais-valias, vejamos este exemplo simples:
- Compra da Casa: 150.000 €
- Venda da Casa: 200.000 €
- Mais-valia: 50.000 € = (200.000 € – 150.000 €)
Neste exemplo a mais-valia é de 50.000 €. Contudo, apenas é considerado para imposto, 50% do valor realizado da mais-valia. Ou seja:
Mais-Valia Tributável: 25.000 €
Nesta fase o leitor pode estar a perguntar-se se então terá de pagar ao fisco 25.000 € e a resposta é não. Seguindo este exemplo, 25.000 € é o valor sobre o qual irá incidir o imposto. Os 25.000 € serão englobados nos rendimentos do ex-proprietário que vendeu o imóvel para efeitos de IRS.
Isto é, se este recebeu durante o ano 20.000 € fruto do seu emprego, o seu rendimento total será de 45.000 € (20.000 € emprego + 25.000 € mais-valia) e o IRS incidirá sobre esse valor aplicando a taxa correspondente ao caso. É aí que são pagas as mais-valias.
Nota que este exemplo, ao mostrar como não pagar mais-valias, trata-se de uma ilustração simples, uma vez que existem outros fatores a ter em conta no cálculo das mais-valias como: despesas com o imóvel, data de compra, data de venda e coeficiente monetário.
Como não pagar mais-valias?
Veja as situações onde pode ficar isento do pagamento de mais-valias.
Reinvestir o valor da venda do imóvel na compra de outro
Para entender como não pagar mais-valias, deve reinvestir o valor da venda do imóvel na compra de outra habitação ou terreno para construção, ou na construção de um novo imóvel, ou na remodelação de um imóvel.
Para beneficiar da isenção do reinvestimento de mais-valias, tanto o imóvel vendido como o de compra tem de se tratar de habitação própria e permanente. Pode ler aqui como ter uma mudança de casa eficiente e tranquila.
Importante: o valor a reinvestir no novo imóvel tem mesmo de ser o valor de venda e não o valor realizado em mais-valia. Seguindo o exemplo de cima, para não pagar mais-valias, o valor que teria de reinvestir é 200.000 €. Na eventualidade de não utilizar, o valor total será tributado pela proporção não reinvestida.
Os prazos são os seguintes: tem 36 meses para adquirir um novo imóvel após a venda ou pode comprar um imóvel 24 meses antes da venda do atual com o propósito de habitação própria e permanente.
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Isenção de mais-valias imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989
Se o imóvel vendido tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 estará isento de pagamento de mais-valias. Exceção a terrenos para construção.Nesta situação o imóvel não tem de ser habitação própria e permanente. Contudo, este tem de pertencer à pessoa singular e mesmo estando isenta, deve comunicar a venda e respetivos valores no Anexo G1 do Mod.3 do IRS.
Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos
Pode ter isenção de mais-valias para maiores de 65 anos se cumprir com o requisito da idade ou sendo reformado.Para saber como não pagar mais-valias, tem de reinvestir o valor destas em determinados produtos financeiros, como PPR, etc. O reinvestimento tem de acontecer até 6 meses após a venda e o imóvel vendo tem de ser habitação própria e permanente.
Isenção de mais-valias na herança
Não existe isenção de mais-valias na venda de imóveis adquiridos via herança. Caso tenha herdado um imóvel e pretenda vendê-lo, uma vez que não existe “valor de compra” irá ser aplicado o valor patrimonial tributário – VPT, que está indicado na caderneta predial urbana – CPU, nas finanças.
No entanto, podem existir exceções que permitam não pagar mais-valias na venda de imóveis herdados. Poderá haver lugar a isenção caso se apliquem as situações acima descritas: o imóvel herdado torna-se habitação própria e permanente e há reinvestimento após a venda; o imóvel é herdado antes de 1 de janeiro de 1989; aplicação da isenção para maiores de 65 anos.
Isenção de mais-valias nos terrenos
Terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965 estão isentos de pagamento de mais-valias.
Terrenos rústicos ou urbanos adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos de pagamento de mais-valias.
Não existe isenção para qualquer tipo de terreno que seja adquirido a título oneroso ou gratuito a partir do dia 1 de janeiro de 1989.
Como pagar menos mais-valias?
Para pagar menos imposto deve apresentar encargos e despesas que teve com o imóvel. As faturas têm de ter um máximo de 12 anos relativamente à venda do mesmo. Por exemplo:
- Obras de melhoramento imóvel
- Eletrodomésticos fixos: Sistemas de aquecimento de água ou ar, exaustores, ar condicionado
- Certificado energético. Este certificado é obrigatório para venda ou arrendamento
- IMT: Imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis
- IS: Imposto de selo
- Valor da escritura
- Custos de solicitadoria
- Comissão de agência imobiliária
- Indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais
Como simular e declarar as mais-valias?
Simulador de mais-valias Doutor Finanças
Para poder fazer o cálculo das mais-valias específicas do seu caso
pode consultar o simulador do Doutor Finanças aqui. Contudo, algumas situações ficam de fora das capacidades desta calculadora como heranças e alojamento local.
Declarar mais-valias
O ideal é deixar esse assunto para um contabilista experiente. Contudo, pode saber mais sobre como declarar mais-valias com a ajuda da DECO Proteste aqui.
Conclusão
Respondendo à questão como não pagar mais-valias na venda de imóveis, a situação mais simples é utilizar o valor de venda da habitação própria e permanente para a compra de uma nova.
Contudo, cada caso é um caso e o ideal será sempre contactar um contabilista ou a autoridade tributária.
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